Aluehallitus
Pöytäkirja 18.05.2026/Pykälä 162

Ahall 18.05.2026 § 162  

5318/02.07.00/2025  

Valmistelija(t) Petri Pyy, puh. 044 717 9715, petri.pyy(at)pshyvinvointialue.fi, Hannu Lahti, hannu.lahti(at)pshyvinvointialue.fi, 044 711 3691, Reetta Kettunen, reetta.kettunen(at)pshyvinvointialue.fi, 040 012 3820, Eija Pennanen, eija.pennanen(at)pshyvinvointialue.fi, 044 740 1600, Janne Niemeläinen, puh. 044 717 9460, janne.niemelainen(at)pshyvinvointialue.fi

Päätös 

Esittelijä hyvinvointialuejohtaja

Päätösehdotus 

Ennakkovaikutusten arviointi 

 Asukasvuokrasopimusten vuokrien tarkastaminen vastaamaan yhtenäisiä vuokranmääritysperusteita voi korottaa joidenkin asukkaiden vuokria merkittävästi. Tästä johtuen korotukset tehdään portaittain suurimpien korotustarpeiden osalta. Tämän seuraksena asukkaat, joutuvat mahdollisesti hakemaan Kelan eläkeläkkeensaajan asumistuen korottamista asumismenojen kattamiseksi. Vuokranmääritysperysteiden yhtenäistäminen kuitenkin saattaa asiakkaat yhdenvertaiseen asemaan asumiskohteesta riippumatta. Vuokraehtojen tarkastamisella ei katsota olevan merkittäviä vaikutuksia asukkaiden olevaan vuokrasuhteeseen.

Toimivallan peruste Hallintosääntö § 36

Liitteet ja oheisaineisto

 Esityslistan liitteenä:

 Esityslistan oheisaineistona:

Valmistelu  Yleistä

Pohjois-Savon hyvinvointialue vastaanotti 1.1.2023 sosiaali- ja terveydenhoidon järjestämisvastuun siirtymisen yhteydessä Pohjois-Savon kunnilta ja kuntayhtymiltä noin 1600 asukasvuokrasopimusta. Siirtyneet asukasvuokrasopimukset ovat laadultaan, ehdoiltaan ja muodoltaan vaihtelevia. Siirtymävaiheessa vuokrasopimusten hallinta jäi aiempien käytäntöjen mukaisesti palvelutoimialoille. Siirtymävaiheessa hyvinvointialue ei myöskään uusinut vuokrasopimuksia eikä korottanut vuokria. Vuokrasopimusten hajanaisen hallinnan vuoksi asukasvuokrat eivät enää vastaa kiinteistöjen hallinnasta syntyviä kustannuksia. Asukasvuokrasopimusten hallinnointi keskitettiin kiinteistöhallintoon alkuvuodesta 2025. Kiinteistöhallinto on yhtenäistänyt vuoden 2025 aikana tehtyjen vuokrasopimusten ehtoja, mutta huoneistoista perittävien vuokrien määriä ei ole yhtenäistetty.

Asukasvuokrauksen yhtenäistämisen periaatteita käsiteltiin hyvinvointialueella syksyllä 2025 (Ahall 20.10.2025 §397 ja Ahall 8.12.2025 §487). Asia palautettiin valmisteluun.

Asiaa on valmisteltu uudelleen työryhmässä yhdessä mm. palvelutuotannon, juristien ja laskutustiimin kanssa. Lisäksi se on ollut lausuttavana niin vammais- kuin vanhusneuvostoilla.

Asukasvuokrien tasapuolistamiseksi ja yhtenäistämiseksi hyvinvointialueella on valmisteltu kaksi vaihtoehtoista mallia, miten yhtenäistäminen voitaisiin toteuttaa.

Asukkailta perittävät vuokrat rajoittuvat mallista riippumatta KELA:n hyväksymään eläkkeensaajan asumistuen perusteena olevaan asumismenojen enimmäismäärään, joka on Kuopiossa 712 €/kk ja muualla Pohjois-Savossa 624 €/kk.

  Vaihtoehto 1: Kustannusperusteinen malli

Kustannusperusteisessa mallissa asumisyksiköiden huoneistojen vuokrat määräytyvät todellisten toimitilakustannusten perusteella. Hyvinvointialue toimii asumisyksiköissä pääosin ns. ensivuokralaisena, joka jälleenvuokraa tilat asiakkailleen. Asumisyksiköiden toimitilakustannukset määräytyvät pääsääntöisesti kiinteistön omistajan kohteista perimän vuokran ja hyvinvointialueen vastuulla mahdollisesti olevien käyttökustannusten perusteella.

Hyvinvointialue ei ole tee asuntojen vuokraamisella voittoa vaan asumisyksiköiden asuntojen vuokrat lasketaan kohteille laadittujen budjettien pohjalta omakustanneperiaatetta noudattaen.

Kustannusperusteisessa mallissa asiakkailta perittävän vuokran määrä rajoittuu KELA:n hyväksymään kuntakohtaiseen eläkkeensaajan asumistuen perusteena olevaan asumismenojen enimmäismäärään. Mikäli kohteen vuokrat eivät ylitä KELA:n hyväksymää kuntakohtaista eläkkeensaajan asumistuen enimmäismäärää, määräytyy vuokra asunnon pinta-alan mukaisesti.

Vuokrien noustessa KELA:n hyväksymään kuntakohtaiseen eläkkeensaajan asumistuen perusteena olevaan asumismenojen enimmäismäärään, asumiskohteen suurimman asuntotyypin vuokra vastaa KELA:n eläkkeensaajan asumismenojen enimmäismäärää. Tätä pienempien asuntojen vuokrat alenevat 4 % 5 m2-porrastuksella.

Kohdekohtaisesti otetaan huomioon myös muut huoneistojen olennaiset eroavaisuudet kuten oman WC:n puuttuminen. Mikäli asunnossa ei ole omaa WC:tä tai solu-asunossa se on jaettu useamman käyttäjän kanssa, lasketaan vuokraan 10% alennus.

Malli korottaisi kokonaisuutena asukkkaiden vuokria noin 10 % vuodessa. Yksittäisillä asiakkailla vuokrankorotus voi olla jopa yli 200 %. Suuret korotukset johtuvat alhaisista lähtövuokrista, jotka eivät ole vastanneet kiinteistön kustannuksia. Joidenkin kohteiden osalta asuntojen vuokria ei ole tarkastettu useisiin vuosiin.

 Vaihtoehto 2: Kuntien keskineliöhintoihin perustuva vuokrausmalli

Kuntien keskineliöhintaan perustuvassa mallissa eri alueilla sijaitsevien kohteiden huoneistot vuokrattaisiin asuinkohteen  sijaintikunnan keskineliöhinnan mukaisesti, joihin on lisätty veden (0,10 €/m2/kk) ja sähkön (0,22 €/m2/kk) laskennalliset kustannukset. Kuntien keskineliöhinnat on määritetty julkisista lähteistä saaduista tiedoista ja laskettu niiden keskiarvo. Lähteinä on käytetään Ympäristöministerion julkaisemia tietoja Kelan yleisen asumistuen saajien maksamia keskineliövuokria kunnittain, Tilastokeskuksen julkaisemia vuoden 2025 tietoja vapaarahoitteisten yksiöiden keskineliövuokrista postinumeroalueittain sekä kuntien omistamien vuokra-asuntoyhtiöiden ilmoittamia keskineliövuokria.

Mallin etuna on se, että vuokratasot ottavat huomioon kunnan alueella olevan yleisen kustannustason. Malli ei ota kuitenkaan huomioon asuinkohteen ominaisuuksia, kuten ikää, kuntoa ja kiinteistönhallinnasta aiheutuvia kustannuksia.

Kahdeksen kunnan alueella asukasvuokrat laskisivat Hyvinvointialueen vuoden 2026 aikana perimistä vuokrista. Suurin lasku olisi -29 %, jolloin 25 m2 kokoisen asunnon vuokra kyseisen kunnan alueella laskisi 96,23 €/kk.

Yhdentoista kunnan alueella asukasvuokrat nousisivat Hyvinvointialueen vuoden 2026 aikana perimästä vuokrasta. Suurin nousu olisi 46 %, jolloin 25 m2 kokoisen asunnon vuokra kyseisen kunnan alueella nousisi 71,53 €/kk.

Kokonaisuutena Hyvinvointialueen perimät vuokrat pysyisivät lähes nykyisellä tasolla mutta kohdekohtaiset muutokset voivat olla suuria.

Asukasvuokrien yhtenäistämisen vaikutukset vammaispalveluiden asiakkaisiin:

Pohjois-Savon hyvinvointialue tarkistaa vammaisten asumispalveluiden vuokrat vastaamaan nykyistä kustannustasoa. Vuokra tarkistetaan enintään Kelan määrittämän eläkkeensaajan asumistuen enimmäisasumismenon suuruiseksi, joka on Kuopiossa 712 €/kk ja muualla Pohjois-Savossa 624 €/kk.

 Vaikutus asiakasmaksuun:

• Vuokrankorotuksella ei ole vaikutusta tasasuuruisten asiakasmaksujen suuruuteen (kuten ylläpitomaksu tai ateriapalvelujen maksu).
• Asiakasmaksulain 11 §:n mukaan sosiaalihuollon palveluista määrätty maksu on jätettävä perimättä tai sitä on alennettava siltä osin kuin maksun periminen vaarantaa henkilön tai perheen toimeentulon edellytyksiä. Maksun perimättä jättäminen ja alentaminen on ensisijaisia toimeentulotukeen nähden. Asiakas voi tarvittaessa hakea asiakasmaksun alentamista tai perimättä jättämistä.

 Kelan asumistuki:

• Asukkaiden tulee hakea tai tarkistaa eläkkeensaajan asumistuki mahdollisimman pian saatuaan tiedon vuokrankorotuksesta.

Asukasvuokrien yhtenäistämisen vaikutukset ikääntyneiden palveluiden asiakkaisiin:

Pohjois-Savon hyvinvointialue tarkistaa ikääntyneiden asumispalveluiden vuokrat vastaamaan nykyistä kustannustasoa. Vuokra tarkistetaan enintään Kelan määrittämän eläkkeensaajan asumistuen enimmäisasumismenon suuruiseksi, joka on Kuopiossa 712 €/kk ja muualla Pohjois-Savossa 624 €/kk.

Vaikutus asiakasmaksuun ympärivuorokautisessa palveluasumisessa:

• Vuokrankorotus huomioidaan vähennyksenä nettotuloista tuloperusteista asumispalvelun asiakasmaksua laskettaessa (Laki sosiaali  ja terveydenhuollon asiakasmaksuista 7 c §).
• Tämä tarkoittaa, että vuokrankorotusta kompensoidaan pienemmällä asiakasmaksulla.

  Uudet asiakasmaksupäätökset

• Niille asiakkaille, joiden asiakasmaksuun vuokrankorotus vaikuttaa, tehdään uusi asiakasmaksupäätös.

 Kelan asumistuki:

• Asukkaiden tulee hakea tai tarkistaa eläkkeensaajan asumistuki mahdollisimman pian saatuaan tiedon vuokrankorotuksesta.

   Maksuihin, joihin vuokrankorotus ei vaikuta

• tasasuuruisiin asiakasmaksuihin (esim. ylläpitomaksu, ateriapalvelut)
• yhteisöllisen asumisen tai kotihoidon asiakasmaksuihin
• Asiakasmaksulain 11 §:n mukaan sosiaalihuollon palveluista määrätty maksu on jätettävä perimättä tai sitä on alennettava siltä osin kuin maksun periminen vaarantaa henkilön tai perheen toimeentulon edellytyksiä. Maksun perimättä jättäminen ja alentaminen on ensisijaisia toimeentulotukeen nähden.

 Asian käsittely ja jatkotoimenpiteet:

Asukasvuokrien yhtenäistämisen periaatteisiin ja vaihtoehtoihin on käsitelty vammaisneuvostossa 8.4.2026 ja ikäihmisten neuvostossa 15.4.2026. Neuvostoilta on pyydetty kannnanotot asiaan liittyen huhtikuun loppuun mennessä. Vammaisneuvosto antoi lausunnon 27.4.2026 ja ikäihmisten neuvosto totesi, ettei pysty antamaan lausuntoa näin kiireisessä aikataulussa.

Asian käsittelystä on informoitu myös aluehallitusta suunnittelukokouksessa 6.5.2026.

Esitettävä malli asukasvuokrien yhtenäistämiseen on VE1 kustannusperusteinen malli, jossa huomoidaan asuntojen eroavaisuudet mallissa esitetyllä tavalla. Tämä malli voi johtaa yksittäisten asiakkaiden kohdalla jopa 200 % vuokrankorotuksiin, joten korotuksia porrastetaan vuosittain suurimpien korotustarpeiden osalta. Näiden osalta yhtenäistäminen toteutetaan portaittain seuraavien 2-3 vuoden aikana niin, että vuosittainen korotus voi maksimissaan olla 100 %.

Päätöksenteon jälkeen tehtävät uudet vuokrasopimukset laaditaan uusien yhtenäisten ehtojen mukaisesti.

Olemassa olevien asiakkaiden vuokrasopimusten yhtenäistäminen toteutetaan vuoden 2027 alusta lähtien. Olemassa olevia vuokrasopimuksia ei ole lähtökohtaisesti tarkoitus irtisanoa, vaan asiakkaita pyydetään hyväksymään uudet vuokrausehdot. Mikäli asiakas ei hyväksy vuodelle 2027 tarkastettua vuokraa ja uusia asukasvuokrien yhtenäistämiseen liittyviä vuokrausehtoja, irtisanotaan nykyinen vuokrasopimus irtisanomisehtojen mukaisesti. Asiakkaalle kuitenkin tarjotaan uutta vuokrasopimusta uusin ehdoin.